Долг по займу под залог квартиры: когда жильё действительно заберут

Почему защита единственного жилья тут не работает

Статья 446 Гражданского процессуального кодекса запрещает забирать у должника единственное пригодное для проживания помещение. Но в той же норме сделана оговорка: запрет не действует, если жильё является предметом ипотеки и на него по закону можно обратить взыскание.

Слово «ипотека» здесь означает не банковский жилищный кредит, а сам залог недвижимости — независимо от того, на что вы брали деньги. Заложили квартиру, чтобы закрыть долги по бизнесу или оплатить лечение, — юридически это ипотека, и защита исчезает. Прописанные в квартире дети сами по себе продажу тоже не останавливают: суды исходят из того, что родители распорядились жильём осознанно, подписав договор залога. Единственное, что реально снижает риск, — вовремя закрытая просрочка или договорённость с кредитором.

Кто вообще вправе выдавать такие займы

С 1 ноября 2019 года микрофинансовым организациям запрещено выдавать гражданам займы на личные нужды под залог жилого помещения, доли в нём или прав по договору долевого участия. Запрет прямо записан в законе о микрофинансовой деятельности и появился после волны историй с потерянными квартирами.

Профессионально выдавать потребительские займы, обеспеченные залогом жилья, вправе лишь ограниченный круг организаций, поднадзорных Банку России. Частный «инвестор», который системно раздаёт деньги под залог квартир, в этот круг не входит.

Когда кредитор может обратить взыскание, а когда нет

Одна пропущенная выплата квартиру не отнимает. Закон устанавливает порог незначительности нарушения, и обращение взыскания при нём не допускается.

Последняя строка — самая коварная. Систематические опоздания на несколько дней дают кредитору право требовать всю сумму и продавать квартиру, даже если каждая отдельная просрочка выглядела пустяковой. Проверить, сколько раз вы задерживали платёж, можно по выписке о движении средств: её кредитор обязан выдать по письменному запросу, и именно она станет доказательством в суде.

Как проходит обращение взыскания

Есть два пути. Судебный: кредитор подаёт иск, суд определяет сумму долга и устанавливает начальную продажную цену квартиры — при споре о стоимости она составляет 80 процентов рыночной цены по отчёту оценщика. Дальше жильё продают с публичных торгов. Внесудебный: если в договоре есть соответствующее условие и оно оформлено нотариально, кредитор обращает взыскание без суда.

Важное право должника: по заявлению залогодателя суд вправе отсрочить реализацию заложенного жилья на срок до одного года, если есть уважительные причины и залог не связан с предпринимательской деятельностью. Этот год часто и спасает — за него удаётся продать квартиру самому по нормальной цене вместо торгов.

Схемы, где заём прикрывает продажу квартиры

Отдельная беда — договоры, которые только называются займом. Человеку под предлогом срочных денег подсовывают куплю-продажу с правом обратного выкупа, или договор дарения, или доверенность с правом продажи. Через пару месяцев выясняется, что квартира уже принадлежит другому лицу, а «заём» был декорацией.

Признаки, при которых нужно останавливаться: подписание в спешке, отказ дать документ на руки заранее, сумма займа кратно ниже стоимости квартиры, требование оформить доверенность, регистрация перехода права вместо залога. Такие сделки оспаривают как притворные — прикрывающие другую сделку, — и как кабальные, если человека вынудили подписать их на крайне невыгодных условиях под давлением тяжёлых обстоятельств.

Сразу после подписания закажите выписку из реестра недвижимости и посмотрите, что зарегистрировано: обременение в виде ипотеки или переход права собственности. Разница между этими двумя записями и есть разница между долгом и потерянной квартирой.

Что делать при первой просрочке

Действовать нужно быстро и письменно:

1. Запросите у кредитора расчёт задолженности с разбивкой на основной долг, проценты и неустойку.
2. Проверьте договор: срок, ставку, порядок обращения взыскания, наличие внесудебной оговорки.
3. Предложите письменно реструктуризацию — отсрочку по основному долгу или новый график.
4. Не подписывайте соглашения об отступном и о передаче квартиры, не показав их юристу.
5. Рассмотрите самостоятельную продажу с погашением долга из цены: на свободном рынке квартира стоит дороже, чем на торгах.

Молчание — худший вариант. Пока просрочка меньше трёх месяцев и меньше 5 процентов стоимости жилья, у вас есть законный щит, и терять это время нельзя. Все обращения отправляйте так, чтобы остался след: заказным письмом с описью вложения либо через личный кабинет с сохранением скриншотов.

Что будет с квартирой при банкротстве

Банкротство не отменяет залог. Квартиру включают в конкурсную массу и продают, а деньги распределяют по правилам: 80 процентов уходит залоговому кредитору, 10 процентов резервируется на требования первой и второй очереди, оставшиеся 10 процентов — на судебные расходы и вознаграждение финансового управляющего. Остаток долга, не покрытый выручкой, списывается вместе с прочими долгами.

Есть и путь сохранить жильё. Закон разрешает заключить отдельное мировое соглашение с кредитором, требования которого обеспечены ипотекой единственного жилья: согласие остальных кредиторов для этого не требуется, а платить может как сам должник из защищённых доходов, так и третье лицо — например, родственник. Требования такого кредитора исключают из реестра, и на остальную процедуру соглашение не влияет: прочие долги списываются в обычном порядке.

Как не попасть в эту историю

Правило первое: заём под залог единственного жилья берут только тогда, когда источник возврата понятен и надёжен. Закрывать одними долгами другие под залог квартиры — прямой путь к её потере.

Правило второе: до подписания читайте четыре пункта — полную стоимость займа, размер неустойки, условие о внесудебном обращении взыскания и порядок определения цены квартиры. Требуйте копию договора домой на сутки и покажите её человеку, который в этом разбирается. Правило третье: любые попытки заменить залог на переоформление собственности — стоп-сигнал. И если кредитор нарушает правила или отказывается принимать платежи, жалуйтесь в Банк России и фиксируйте отказ письменно. Деньги, которые кредитор не принимает, можно внести в депозит нотариуса — тогда обязательство считается исполненным и неустойка не растёт.