Налог при продаже квартиры и долг: когда он возникает

Откуда берётся налог с продажи

Доход от продажи недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Но закон освобождает от него тех, кто владел объектом достаточно долго, — этот период называется минимальным предельным сроком владения (статья 217.1 НК РФ).

Общий срок — пять лет. Сокращённый срок в три года применяется, если квартира: получена по наследству; подарена близким родственником или членом семьи; приватизирована; передана по договору пожизненного содержания с иждивением; либо является вашим единственным жильём на дату продажи.

Если минимальный срок выдержан, налог не платится вообще и декларацию подавать не нужно. Если же продать раньше, появляется обязанность рассчитать НДФЛ, подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог. О сделке налоговая узнаёт автоматически — из данных Росреестра, поэтому «не заметить» продажу инспекция не может. Именно из непредставленной декларации и неуплаченного НДФЛ и вырастает большинство долгов по этому налогу.

Как считают налог и уменьшают его вычетами

Налог берётся не со всей цены квартиры, а с дохода, который можно уменьшить одним из двух способов на выбор:

• налоговый вычет — 1 000 000 рублей при продаже жилья (комнаты, квартиры, дома, участка);
• уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры.

Если доход от продажи не превышает 1 млн рублей и вы не продавали в этом году другую недвижимость, налог полностью покрывается вычетом — платить нечего, а с 2021 года в таком случае можно не подавать и декларацию.

Ставка НДФЛ для налоговых резидентов с 2025 года — 13%, если налоговая база (доход за минусом вычета) не превышает 2,4 млн рублей за год, и 312 000 рублей плюс 15% с суммы сверх этого порога. Важная деталь: если продать дешевле кадастровой стоимости, доходом считается не менее 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи (статья 214.10 НК РФ) — занизить цену в договоре не получится.

Декларацию 3-НДФЛ за год продажи нужно подать до 30 апреля следующего года, а уплатить налог — до 15 июля.

Как законно уменьшить налог

Даже если срок владения не выдержан, сумму часто можно снизить до нуля. Работают несколько приёмов:

• применить вычет 1 млн рублей — выгоден, когда квартира досталась бесплатно (наследство, дарение) и расходов на покупку не было;
• вычесть расходы на приобретение — выгоднее, если квартира куплена и цена покупки была близка к цене продажи;
• учесть расходы прежнего владельца — при продаже подаренного или унаследованного жилья закон разрешает учесть суммы, которые на объект потратил даритель или наследодатель;
• дождаться истечения минимального срока, если продажа не срочная.

Главное правило — подать декларацию, даже если налог по расчёту нулевой, но доход превысил размер вычета. Молчание инспекция расценит как сокрытие дохода и начислит штрафы.

Что будет, если налог не заплатить

Если не подать декларацию и не заплатить, налоговая рано или поздно узнает о сделке из данных Росреестра и доначислит НДФЛ. К самому налогу добавятся:

• пени — за каждый календарный день просрочки по ставке 1/300 ключевой ставки ЦБ от суммы долга (статья 75 НК РФ);
• штраф за неуплату налога — до 20% от суммы, а при умысле до 40% (статья 122 НК РФ);
• штраф за непредставление декларации — 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 рублей (статья 119 НК РФ).

Дальше долг попадает на единый налоговый счёт как отрицательное сальдо, налоговая выставляет требование об уплате, а при его неисполнении переходит к взысканию — вплоть до списания денег со счетов и передачи дела судебным приставам. Поэтому выгоднее разобраться с декларацией вовремя, а если долг уже возник — гасить его как можно раньше, пока пени не выросли.